Überlegungsfrist zur Kautionsrückgabe

BGH, Urteil vom 20.07.2016 – VIII ZR 263/14

Der BGH musste sich mit der Frage auseinandersetzen, wie lange ein Vermieter die Kautionsrückgabe herausziehen kann. In dem konkreten Fall gaben die Mieter dem Vermieter eine Verpfändungserklärung für das Sparbuch als Mietsicherheit (Kaution).

Der Bundesgerichtshof entschied, dass der Vermieter frühestens nach Beendigung des Mietverhältnisses und Ablauf einer angemessen Prüfungspflicht des Vermieters die Sicherheit freigeben muss. Dieser Anspruch sei jedoch erst dann fällig, wenn das Sicherungsbedürfnis entfallen ist.

Das Sicherheitsbedürfnis entfällt aber erst, wenn der Vermieter keine Ansprüche gegen den Mieter aus dem Mietvertrag mehr hat.

Es komme eben nicht auf eine Überlegungsfrist von sechs Monaten an. Vielmehr sei zu prüfen, ob bereits Betriebskostennachzahlungen verjährt seien. In dem konkreten Fall waren besonders die verjährten und nicht verjährten Betriebskostennachforderungen ein Problem. Für die Praxis hat dies entscheidende Konsequenzen.

Dies führt dazu, dass der Mieter die Kaution so lange nicht zurückfordern kann, wie dem Vermieter Ansprüche gegenüber dem Mieter zustehen. Diese Ansprüche sind jedoch regelmäßig streitig. Wenn Forderungen unstreitig oder rechtskräftig sind, dürfte eine Kaution abzurechnen sein.

Aus der prozessualen Seite könnte dies bedeuten, dass der Mieter die Darlegungs- und Beweislast dafür hat, dass keine Ansprüche des Vermieters bestehen.

In eigener Sache: Immobilienkaffee

Andreas Arlt, Geschäftsführer der MAK Immobilien aus Berlin, hat die Reihe „Immobilienkaffee“ ins Leben gerufen. Bei einer Tasse Kaffee interviewt er Personen, die verschiedene Berührungspunkte mit der Immobilienbranche haben – sei es als Käufer einer Immobilie, als Verkäufer oder eben auch als Rechtsberater. Ende März 2016 war er zu Besuch in unserer Kanzlei. Das Gespräch mit Katja Damrow können Sie sich hier als Youtube-Video ansehen.

Wer vergütet die Erstellung eines Nachtragsangebotes?

OLG Brandenburg vom 02.12.2015 – 11 U 102/12:

Die Kosten für die Erstellung eines Angebots und die dazu notwendigen Vorarbeiten trägt der Auftragnehmer und kann sie nicht dem Auftraggeber in Rechnung stellen. Das gilt auch für die Erstellung von Nachtragsangeboten im Rahmen einer bestehenden vertraglichen Beziehung.

Hintergrund ist, dass der Auftraggeber grundsätzlich ein kostenfreies Angebot erwarten kann, § 632 Abs. 3 BGB. Allerdings wurde hier nicht die Konstellation entschieden, in der der Auftragnehmer ein Leistungsverzeichnis zu erstellen hat, das über ein Angebot hinaus geht. Ein solches enthält neben den dem eigentlichen Angebot auch Planungsleistungen, die Sache des Auftraggebers sind. Dennoch sollte der Auftragnehmer vor Erstellung des Angebot anzeigen, dass die Erstellung des Leistungsverzeichnisses vergütungspflichtig ist.

Gerichtszuständigkeit bei Streit um den Umfang des Sondereigentums

BGH, Beschluss vom 11.06.2015, Az. V ZB 78/13

In dem Beschluss befasste sich der Bundesgerichtshof mit der Frage, ob Streitigkeiten über den Umfang eines Sondereigentums Sache der Gerichtsabteilung für Wohnungseigentumssachen sind.
Zu den Wohnungseigentumssachen gehören nach der Vorschrift des § 43 Nr. 1 WEG Streitigkeiten, die sich aus der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und aus der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ergebende Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander ergeben.
In dem konkreten Fall stritten sich die Parteien aber nicht um die Ausübung ihrer Rechte aus dem Sondereigentum oder um die Nutzung des Gemeinschaftseigentums, sondern darüber, ob der streitige Teil des Klägers im Sondereigentum steht. Nach dem Bundesgerichtshof sei das Eigentum kein Recht aus dem Gemeinschaftsverhältnis, sondern lediglich ein Teil einer sachenrechtlichen Grundlage. Dementsprechend sei die Streitigkeit nicht eine Wohnungseigentumssache, sondern vielmehr eine allgemeine Zivilsache. Demnach ist dieser Streit vor den allgemeinen Zivilgerichten durchzuführen.

Belegeinsicht beim Vermieter

Fordert ein Mieter nach Betriebskostenabrechnung des Vermieters die Belegeinsicht, um seinen Widerspruch konkret zu formulieren, so steht ihm ein Zurückbehaltungsrecht zu, solange ihm der Vermieter keine Überprüfung der Abrechnung ermöglicht hat.
Nach diesen Grundsatz hat der Mieter das Recht, in die Originale der Belege für die Betriebskostenabrechnung beim Vermieter einzusehen. Dies kann jedoch aus verschiedensten Gründen entfallen. Nach einem Urteil des Amtsgerichts Halle (Saale), Urteil vom 20.02.2014, Az. 93 C 2240/13: Ist die Entfernung zwischen der Wohnung des Mieters und des Ortes der Belegeinsicht jedoch mehr als 30 km entfernt, so ist es dem Mieter nicht zumutbar, diesen Weg auf sich zu nehmen und die Belege beim Vermieter einzusehen.
Diese Rechtsprechung gilt jedoch nicht für Großstädte. Nach einer Entscheidung des Landgerichts Frankfurt am Main, Urteil vom 02.02.2015, Az. 2-11 S 147/14, hat der Mieter die Originalunterlagen in Großstädten beim Vermieter einzusehen. Der mit der Einsichtnahme verbundene Fahraufwand führt nicht zur Überforderung des Mieters, so dass der Mieter dies hinzunehmen habe und der Vermieter auf die Einsichtnahme verweisen kann.
Nach einer Entscheidung des Amtsgerichts Potsdam vom 09.07.2015, Az. 24 C 247/14, hat die Belegeinsicht am Mietort der Wohnung zu erfolgen, wenn der Sitz des Vermieters oder auch der Hausverwaltung an einem anderen Ort ist, als sich die Wohnung befindet. Nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 19.01.2010, Az. VIII ZR 83/09, kommt es darauf an, ob dem Mieter eine Anreise zum Sitz des Vermieters zumutbar oder dem Vermieter es zumutbar ist, die Originalbelege an den Ort der Mietwohnungen zu bringen. Hierbei ist unbedingt eine Einzelfallbetrachtung erforderlich.
In den konkreten Fall hat das Amtsgericht Potsdam entschieden, dass auf den Hauptverwaltersitz neben einen Nebensitz in Potsdam nicht verwiesen werden kann. Der Mieter kann die Belege auch am Nebensitz einsehen. In dem Urteil wurde berücksichtigt, dass der Mieter eine Fahrzeit von ca. 35 min für eine einfache Autofahrt habe. Auch die Fahrzeit mit dem öffentlichem Nahverkehr von 35 min und die Wegstrecke von 27,07 km bzw 34,5 km zum Hauptverwaltersitz wurde berücksichtigt, jedoch reichte dies für das Gericht nicht aus.

Keine Kostenerstattung für einen Fahrzeugschaden durch Mäharbeiten an einer Straße

OLG Hamm, Urteil vom 03.07.2015, Az. 11 U 169/14

Das Oberlandesgericht Hamm hatte einen Fall zu entscheiden, bei dem ein Mitarbeiter des Landesbetriebes Straßenbau an einem Straßenabschnitt Mäharbeiten durchgeführt hatte. Zum Einsatz kamen dabei ein Traktor mit Mähausleger, Schlegelmähkopf und Kettenschutz. In dem konkreten Fall schleuderte das Mähwerk ein Holzstück auf die Fahrbahn, durch welches ein vorbeifahrendes Fahrzeug an der linken Seite einen Schaden erlitt. Der Fahrer behauptete, dass die vom Mähgerät ausgehenden Gefahren nicht ausreichend abgesichert waren und dass das Land den entstandenen Schaden deswegen zu ersetzen habe.
Das OLG Hamm lehnte jedoch eine Schadensersatzpflicht des Landes ab, weil das infrage stehende Unfallgeschehen ein unabwendbares Ereignis im Sinne von § 17 Abs. 3 StVG ist. Das Gericht ist der Auffassung, dass bei Mäharbeiten an einer Straße der Baulastträger zum Schutz der Verkehrsteilnehmer diejenigen Sicherungsmaßnahmen zu ergreifen habe, die mit vertretbaren Aufwand zu einem besseren Schutz führen. Beim Einsatz von Mähgeräten, die selbst über Sicherheitseinrichtungen verfügen, seien keine weitergehenden Sicherheitsmaßnahmen vorzunehmen.

Keine Mehrkosten bei erkennbar unvollständiger Leistungsbeschreibung

OLG Düsseldorf, Urteil vom 24.03.2015, 21 U 136/14 (IBR 2015, 294)

Soweit eine Leistungsbeschreibung unvollständig ist und der Auftragnehmer dies erkennen kann, kann er spätere Mehrkosten nicht geltend machen. Dies gilt zumindest dann, wenn er aufgrund der fehlenden Angaben im Leistungsverzeichnis sein Angebot auf eigenen Schlussfolgerungen begründet, die er dem Auftraggeber nicht offenlegt und die sich in der Folge als nicht bestehend herausstellen. Er hätte den Auftraggeber auf die fehlenden Angaben hinweisen müssen, um eine sichere Kalkulationsbasis zu erhalten.

Schönheitsreparaturen bei nicht renoviertem Wohnraum

Der BGH (Urteil vom 18.03.2015 – VIII ZR 185/14) entschied im März dieses Jahres über die Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln bei Wohnungen, die den Mietern unrenoviert überlassen wurden. Soweit der Mieter Abnutzungserscheinungen des Vormieters beseitigen muss, ohne dafür einen Ausgleich zu erhalten, sind Schönheitsreparaturklauseln unwirksam. Hintergrund ist, dass es unangemessen ist, einem Mieter die Schäden eines anderen beseitigen zu lassen. Im konkreten Fall könnte der Mieter ansonsten gezwungen sein, sowohl bei Einzug als auch bei Auszug zu renovieren.