Überlegungsfrist zur Kautionsrückgabe

BGH, Urteil vom 20.07.2016 – VIII ZR 263/14

Der BGH musste sich mit der Frage auseinandersetzen, wie lange ein Vermieter die Kautionsrückgabe herausziehen kann. In dem konkreten Fall gaben die Mieter dem Vermieter eine Verpfändungserklärung für das Sparbuch als Mietsicherheit (Kaution).

Der Bundesgerichtshof entschied, dass der Vermieter frühestens nach Beendigung des Mietverhältnisses und Ablauf einer angemessen Prüfungspflicht des Vermieters die Sicherheit freigeben muss. Dieser Anspruch sei jedoch erst dann fällig, wenn das Sicherungsbedürfnis entfallen ist.

Das Sicherheitsbedürfnis entfällt aber erst, wenn der Vermieter keine Ansprüche gegen den Mieter aus dem Mietvertrag mehr hat.

Es komme eben nicht auf eine Überlegungsfrist von sechs Monaten an. Vielmehr sei zu prüfen, ob bereits Betriebskostennachzahlungen verjährt seien. In dem konkreten Fall waren besonders die verjährten und nicht verjährten Betriebskostennachforderungen ein Problem. Für die Praxis hat dies entscheidende Konsequenzen.

Dies führt dazu, dass der Mieter die Kaution so lange nicht zurückfordern kann, wie dem Vermieter Ansprüche gegenüber dem Mieter zustehen. Diese Ansprüche sind jedoch regelmäßig streitig. Wenn Forderungen unstreitig oder rechtskräftig sind, dürfte eine Kaution abzurechnen sein.

Aus der prozessualen Seite könnte dies bedeuten, dass der Mieter die Darlegungs- und Beweislast dafür hat, dass keine Ansprüche des Vermieters bestehen.

Gerichtszuständigkeit bei Streit um den Umfang des Sondereigentums

BGH, Beschluss vom 11.06.2015, Az. V ZB 78/13

In dem Beschluss befasste sich der Bundesgerichtshof mit der Frage, ob Streitigkeiten über den Umfang eines Sondereigentums Sache der Gerichtsabteilung für Wohnungseigentumssachen sind.
Zu den Wohnungseigentumssachen gehören nach der Vorschrift des § 43 Nr. 1 WEG Streitigkeiten, die sich aus der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und aus der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ergebende Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander ergeben.
In dem konkreten Fall stritten sich die Parteien aber nicht um die Ausübung ihrer Rechte aus dem Sondereigentum oder um die Nutzung des Gemeinschaftseigentums, sondern darüber, ob der streitige Teil des Klägers im Sondereigentum steht. Nach dem Bundesgerichtshof sei das Eigentum kein Recht aus dem Gemeinschaftsverhältnis, sondern lediglich ein Teil einer sachenrechtlichen Grundlage. Dementsprechend sei die Streitigkeit nicht eine Wohnungseigentumssache, sondern vielmehr eine allgemeine Zivilsache. Demnach ist dieser Streit vor den allgemeinen Zivilgerichten durchzuführen.

Belegeinsicht beim Vermieter

Fordert ein Mieter nach Betriebskostenabrechnung des Vermieters die Belegeinsicht, um seinen Widerspruch konkret zu formulieren, so steht ihm ein Zurückbehaltungsrecht zu, solange ihm der Vermieter keine Überprüfung der Abrechnung ermöglicht hat.
Nach diesen Grundsatz hat der Mieter das Recht, in die Originale der Belege für die Betriebskostenabrechnung beim Vermieter einzusehen. Dies kann jedoch aus verschiedensten Gründen entfallen. Nach einem Urteil des Amtsgerichts Halle (Saale), Urteil vom 20.02.2014, Az. 93 C 2240/13: Ist die Entfernung zwischen der Wohnung des Mieters und des Ortes der Belegeinsicht jedoch mehr als 30 km entfernt, so ist es dem Mieter nicht zumutbar, diesen Weg auf sich zu nehmen und die Belege beim Vermieter einzusehen.
Diese Rechtsprechung gilt jedoch nicht für Großstädte. Nach einer Entscheidung des Landgerichts Frankfurt am Main, Urteil vom 02.02.2015, Az. 2-11 S 147/14, hat der Mieter die Originalunterlagen in Großstädten beim Vermieter einzusehen. Der mit der Einsichtnahme verbundene Fahraufwand führt nicht zur Überforderung des Mieters, so dass der Mieter dies hinzunehmen habe und der Vermieter auf die Einsichtnahme verweisen kann.
Nach einer Entscheidung des Amtsgerichts Potsdam vom 09.07.2015, Az. 24 C 247/14, hat die Belegeinsicht am Mietort der Wohnung zu erfolgen, wenn der Sitz des Vermieters oder auch der Hausverwaltung an einem anderen Ort ist, als sich die Wohnung befindet. Nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 19.01.2010, Az. VIII ZR 83/09, kommt es darauf an, ob dem Mieter eine Anreise zum Sitz des Vermieters zumutbar oder dem Vermieter es zumutbar ist, die Originalbelege an den Ort der Mietwohnungen zu bringen. Hierbei ist unbedingt eine Einzelfallbetrachtung erforderlich.
In den konkreten Fall hat das Amtsgericht Potsdam entschieden, dass auf den Hauptverwaltersitz neben einen Nebensitz in Potsdam nicht verwiesen werden kann. Der Mieter kann die Belege auch am Nebensitz einsehen. In dem Urteil wurde berücksichtigt, dass der Mieter eine Fahrzeit von ca. 35 min für eine einfache Autofahrt habe. Auch die Fahrzeit mit dem öffentlichem Nahverkehr von 35 min und die Wegstrecke von 27,07 km bzw 34,5 km zum Hauptverwaltersitz wurde berücksichtigt, jedoch reichte dies für das Gericht nicht aus.